Jean-Marc Palhon, président et directeur général d’Extendam

"L'emplacement est le critère numéro un dans l'hôtellerie d'affaires"

France
Le 22/04/19 à 21h15

par

Réjane Reibaud

Alors qu'Extendam, société de gestion spécialisée dans l'hôtellerie d'affaires, s'ouvre aux investisseurs institutionnels depuis tout juste deux ans, son PDG Jean-Marc Palhon, explique les caractéristiques de ce marché et la façon dont Extendam entend en profiter pour se développer en Europe.
Jean-Marc Palhon - Extendam
PDG
crédit photo : Juliette de Monicault

Comment se développe l’investissement en hôtellerie d’affaires en Europe et dans le monde ?

Ce segment d’investissement est en pleine expansion. On voit de plus en plus d’investisseurs s’intéresser à cette classe d’actifs car nombre d’entre eux pensent que l’immobilier d’entreprise, plus couramment les bureaux, le commerce et la logistique, commence à être cher. Ils cherchent donc à se diversifier dans ce domaine. En 2018, au niveau mondial, les transactions ont progressé de 5 % à 65,9 milliards de dollars. Le marché est notamment tiré par un trafic aérien qui double tous les 10 ans avec une proportion de voyage d’affaires très importante. L’Europe est la première destination mondiale ; le continent accueille chaque année plus de 50% des visiteurs internationaux qui voyagent dans le monde. C’est aussi le 1er par hôtelier mondial exprimé en nombre de chambre d’hôtels. 48% des 2,5 milliards de nuitées en 2018 ont été en fait des nuitées professionnelles.

Comment définit-on exactement l’hôtellerie d’affaires ?

Ce sont les hôtels qui ont pour objet principal d’héberger des gens qui se déplacent pour des raisons professionnelles. Ils sont donc situés dans des zones proches des aéroports, des gares, des salons, des parcs d’exposition, etc. Ils sont souvent identifiés par des enseignes relativement connues comme Mariott par exemple, qui est le plus grand acteur mondial, ou Accor, le plus grand acteur au niveau européen. Les séjours y sont très courts, en moyenne une nuit et demi par personne, et ils sont dotés de multiples services.

Qu’est-ce qu’un investisseur doit savoir sur ce marché ?

Dans la catégorie des investissements hôteliers, les hôtels d’affaires ont pour caractéristiques d’être beaucoup moins sensibles au tourisme, à l’effet de saisonnalité, ou à des événements sécuritaires comme les gilets jaunes par exemple. C’est un marché très résilient, décorrélé des prix de l’immobilier traditionnel. Je dirai qu’en ce sens il ressemble davantage à un actif d’infrastructures. Or, l’Europe est le territoire où la densité de population active est la plus importante au monde.  Et ses réserves foncières en hôtels sont proches d’être saturées si on les compare avec l’Asie ou l’Amérique Latine. Le nombre de chambres d’hôtels y croit ainsi de seulement 1% par an en moyenne tout confondu. Dans les centres des grandes villes comme Paris, on ne peut quasiment plus faire construire de nouveaux hôtels, seulement les rénover. Mais de façon plus générale, beaucoup d’hôtels ouvrent en Europe, et presque autant ferment. Avec les contraintes actuelles de service ou de sécurité, la concurrence de sites comme AirbnB, un hôtel de moins de 50 chambres ne peut plus amortir ses coûts d’exploitation. C’est pour cela que l’on voit beaucoup d’hôtels fermer en zone rurale notamment. Des vieilles familles d’exploitants n’arrivent en outre plus à transmettre leur bien à la génération suivante. La France comptait 600.000 chambres d’hôtels il y a 10 ans et ce chiffre n’a pas bougé depuis. Pour un investisseur, avoir un emplacement stratégique est donc le critère numéro un à avoir en tête.

Comment positionnez-vous vos investissements?

Extendam a été créé en 2012 mais nous avions déjà commencé à investir en 2011 avec les membres fondateurs. Notre cible concerne les hôtels de milieu de marché, essentiellement les 2 et 3 étoiles à rénover et parfois à construire, mais nous allons aussi vers les 4 étoiles et plus. Extendam possède aujourd’hui 170 hôtels d’affaires en Europe que nous valorisons à hauteur de 2 milliards d’euros. Nous sommes en général propriétaire des murs et du fonds de commerce. 70% de nos hôtels sont sous enseigne internationale via des contrats de franchise. Extendam se charge de négocier le contrat de franchise et de mettre en place un exploitant pour l’hôtel. Pour information, il existe environ 70 sociétés d’exploitants hôteliers majeures en Europe et nous travaillons avec une quarantaine d’entre elles.

Un hôtel d’affaires a donc toujours trois parties prenantes : le propriétaire, l’exploitant et l’enseigne ?

En général oui, mais il peut y avoir des variantes. Il faut savoir par exemple que Mariott ne possède aucun des 7.000 hôtels qui portent son nom. Accor  en revanche était encore il y a peu, propriétaire de la moitié de ses 3.000 hôtels. Mais le groupe a tendance à les céder de plus en plus.

Combien gérez-vous et quels sont vos objectifs ?

Nous sommes une équipe de 30 personnes au total et gérons environ 700 millions d’euros pour compte de tiers. Notre capital est détenu à 100% par environ un tiers des collaborateurs. Nous collectons surtout auprès des fonds de gestion privée et de fortune mais nous nous sommes ouverts depuis deux ou trois ans à la clientèle des institutionnels. Ces derniers représentent aujourd’hui 25% de ce que nous gérons et les deux tiers de notre collecte.

Nous souhaitons poursuivre nos investissements en Europe continentale, notamment en Allemagne, en Italie, en Espagne, au Portugal et au Benelux et, selon les opportunités au-delà  comme en Autriche, en Grèce ou au Royaume-Uni. Pour ce dernier pays, nous considérons que c’est au moment où tout le monde veut partir qu’il faut être attentif au marché britannique. Nous allons aussi renforcer nos équipes,  notamment sur l’asset management des hôtels,  de façon à travailler plus en amont sur leur repositionnement stratégique. 

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